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Si può sospendere o ridurre il canone di locazione per Coronavirus?

9 aprile 2020


Con il decreto #iorestoacasa sono state estese a tutto il territorio italiano le restrizioni previste per le “zone rosse”, disponendosi la cessazione di eventi, spettacoli e manifestazioni, nonché la chiusura obbligatoria di molte attività, bar, ristoranti, negozi, oltre che la drastica limitazione degli spostamenti delle persone; restrizioni che hanno messo in ginocchio la maggior parte degli imprenditori, commercianti, operatori turistici e professionisti, che improvvisamente si sono trovati a dover chiudere l’attività o senza lavoro.


L’emergenza Coronavirus è prima di tutto un’emergenza sanitaria, ma è divenuta ben presto anche un’emergenza economico/finanziaria, e dunque si è posta la questione, tra le tante insorte in questo periodo, di quali siano le conseguenze dell’emergenza Covid-19 sui contratti di locazione commerciale.

Le domande più ricorrenti in questi giorni sono:

Si può recedere o risolvere il contratto di locazione?

Si può sospendere o ridurre il pagamento del canone di locazione?


Prima di dare risposta a queste domande è necessario chiedersi se conduttore abbia necessità di liberarsi dal contratto di locazione o se, invece, abbia interesse a proseguirlo quando saranno cessate le misure di contenimento della diffusione del virus.


Se il conduttore ritiene di non poter riprendere l’attività quando sarà decretata la riapertura di aziende ed esercizi commerciali, quali azioni può proporre per tutelarsi?

E' senz’altro prospettabile, in mancanza di un’espressa previsione contrattuale in tal senso, la facoltà per il conduttore di esercitare il diritto di recesso dal contratto di locazione commerciale, ai sensi dell’art. 27 Legge 392/1978, in quanto ricorrono i gravi motivi previsti dalla norma, consistenti, nel caso di specie, nella sopravenienza ed imprevedibilità dell’emergenza coronavirus, nella non imputabilità dell’evento al conduttore e nel sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie.


Senonché, la norma in esame prevede che il conduttore debba dare un preavviso di sei mesi da comunicare al locatore con lettera raccomandata, ciò signficando che egli è tenuto a versare il canone di locazione durante il semestre del preavviso.


Peraltro, il recesso dal contratto non è l’unico rimedio esperibile per chi non possa riprendere l’attività esercitata nell’immobile oggetto di locazione, potendosi proporre, in via alternativa, l’azione di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 cod.civ., in quanto le disposizioni limitative dovute all’emergenza coronavirus assumono connotati di eccezionalità e sopravvenienza rispetto alla stipula del contratto di locazione ed alterano l’equilibrio delle prestazioni (l’effettivo godimento dell’immobile, da un lato, il pagamento del canone, dall’altro). In tal caso, però, al proprietario dell’immobile è concessa la possibilità di evitare la risoluzione del contratto offrendo al conduttore un’equa modifica delle condizioni del contratto di locazione, ad esempio proponendo una riduzione del canone.


Per gli imprenditori, commercianti e professionisti che intendono riprendere l’attività nella fase successiva alle attuali restrizioni si pone un problema diverso, ovvero come affrontare il presente per poter ripartire quando sarà consentito farlo, stante la grave crisi di liquidità per l’inattività forzata. In tal caso la domanda non può che essere: è possibile sospendere il pagamento del canone o chiederne una riduzione?

La questione non può trovare base giuridica nelle norme che disciplinano la locazione, poiché la disposizione che autorizza la riduzione del canone riguarda soltanto il caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile dal conduttore, ma il Covid-19 non è un terremoto o un incendio, bensì un virus che ha provocato un’emergenza sanitaria dalla quale è derivata la “quarantena” dell’intero paese.


In “soccorso” del conduttore accorrono le disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio, e la sua tutela si rinviene nella sopravvenuta impossibilità della prestazione, consistente in tal caso nell’impossibilità per causa di forza maggiore di utilizzare l’immobile oggetto di locazione. Essa trova fondamento nel combinato disposto degli articoli 1218 e 1256 cod.civ., secondo cui l’impossibilità sopravvenuta è causa legittima di estinzione dell’obbligazione o può costituire una giustificazione del ritardo nell’adempimento.


In questa prospettiva appare, quindi, legittima la sospensione del pagamento del canone “per coronavirus”, la quale, in ogni caso, dovrà essere previamente comunicata in via formale al locatore, che resta legittimato, in sua mancanza, ad intimare al conduttore lo sfratto per morosità.

E’ opportuno evidenziare che la sospensione del pagamento del canone costituisce un “congelamento”, sicché i canoni maturati medio tempore dovranno essere pagati successivamente dal conduttore con modalità e tempistica da concordare con il locatore (ad es. mediante rateizzazione o con uno stralcio una tantum).


In alternativa alla sospensione, appare percorribile la strada della riduzione del canone di locazione per tutta la durata del fermo attività, la quale trova fondamento nelle disposizioni dettate in tema di prestazione parzialmente impossibile di cui agli articoli 1258 e 1464 cod. civ.

Tale soluzione è senz’altro preferibile, perché presuppone un accordo con il locatore, inducendo le parti ad agire innanzitutto con buon senso onde evitare lunghi e onerosi contenziosi giudiziari.

La complessità della materia e la mancanza di specifici precedenti giurisprudenziali impongono, tuttavia, un’attenta analisi di ciascun caso, perché non c’è una “soluzione” adatta a tutti, tantomeno sussiste una “moratoria” generale dei pagamenti.

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