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L'immobile che stai acquistando è un buon investimento?

Aggiornamento: set 17




“Il fascino del mattone rimane immutato, perché quando torni a casa la sera non vedi il suo valore scritto sul citofono”.

Lo sappiamo bene, Il mattone è sempre stato la punta di diamante degli investimenti degli italiani. Si stima che oltre il 75% delle famiglie italiane possegga almeno una casa di proprietà e che esista più di un immobile per cittadino (fonte ISTAT e Agenzia delle Entrate).


La motivazione penso sia principalmente di natura psicologica: possedere una casa, in particolare la casa in cui si vive, dà sicurezza e tranquillità.


Inoltre il fatto di possedere un bene concreto, tangibile e fisicamente visibile dà la mera percezione di stabilità, mentre l’investimento finanziario è qualcosa di intangibile e spesso risulta poco chiaro e trasparente per chi decide di investire e quindi poco degno di fiducia…

Andrea vuole investire in un immobile per garantirsi una rendita


La scorsa settimana è venuto a trovarmi Andrea, un mio affezionato cliente, per chiedermi aiuto nel valutare l’acquisto di un’immobile da ‘mettere a reddito’….


Ha trovato proprio quello che voleva, un appartamento in centro a Pisa, molto carino e luminoso, un trilocale di 65 mq facente parte di un condominio di soli 4 appartamenti, che dovrebbe riuscire ad acquistare a 145.000,00.

Mi ha detto: "Se prendendo un mutuo pari all’80%, con i tassi bassi che ci sono oggi, farò di sicuro un ottimo investimento!"


Andrea è intenzionato a farci qualche piccolo lavoretto per risistemarlo (cose di poco conto, l’imbiancatura e sostituire i sanitari del bagno), vuole arredarlo e a affittarlo.

Conta di affittarlo a 700,00 euro al mese.


Considerando la cedolare secca che dovrà pagare sull’immobile gli rimarrà una rendita annua di 6.636,00 euro annui che, rapportati all’investimento, indicano un rendimento del 4,57% annuo netto! Non male vero?


I conti di Andrea non sono corretti…

Per aiutare Andrea a fare i conti in maniera più precisa ho preso in considerazione tutti i COSTI che dovrà sostenere per l’acquisto, per il mutuo e le imposte che dovrà pagare ogni anno sull’immobile, e per maggiore semplicità ho ricalcolato la rendita su un orizzonte temporale di 10 anni, in modo da poterla anche paragonare ad un investimento sul mercato azionario:


1 - Cominciamo dai COSTO dell’agenzia immobiliare:

2% prezzo di acquisto pari ad euro 2.900,00


2 - COSTI del MUTUO:

Con la migliore offerta che Andrea ha trovato interpellando varie banche i costi complessivi sostenuti per il mutuo sono pari ad euro 8.712,00 (500,00 spese istruttoria +250,00 perizia+2.320,00 imposta sostitutiva+ 5.642,00 per interessi complessivi sul mutuo al tasso dello 0,95%).


3 - COSTI NOTARILI di compravendita e mutuo:

Imposta di registro del 9% + imposta catastale euro 5.770,00

Onorario Notaio 2.500,00 (compravendita + mutuo)


4 - COSTI INIZIALI di messa a punto Immobile:

Andrea conta di spendere circa euro 2.000,00 per imbiancarlo e sistemare il bagno e di spendere circa 4000,00 euro per arredarlo tutto, per costi totali approssimativi pari ad euro 6.000,00.


5 - Tasse da pagare annualmente sulla seconda casa:

IMU seconda casa 890,00 euro annui.


6 - Imposta registro canone di locazione

Tassa di registro per contratto di locazione di 4 anni euro 672,00


Adesso, considerando tutti i costi, posso finalmente calcolare il RENDIMENTO EFFETTIVO dell’immobile su un orizzonte temporale di 10 anni.
  1. Considero gli affitti netti percepiti per 10 anni pari a euro 66.360,00.

  2. Sottraggo i costi complessivi sopra dettagliati pari a euro 30.234,00.

  3. Ricavo la rendita cumulativa dei 145.000,00 investiti nell’immobile per 10 anni , che risulta pari di euro 36.126,00.

  4. Calcolo i rendimento medio annuo: considerando che la mia rendita in 10 anni è pari a circa il 21% del capitale investito, ovvero il 2,10% su base annua.


E tutto senza considerare eventuali possibili imprevisti!
  • E se l’affittuario non paga, quali sono le condizioni e i costi per uno sfratto?

  • E se si deve intervenire con spese di manutenzione ordinaria o straordinaria quali sarebbero gli ulteriori costi non preventivati?

  • E se Andrea avesse bisogno di liquidità, quanto tempo gli occorrerebbe per vendere la casa e a quale prezzo? Perché, sinceramente, nessuno può garantire ad Andrea che tra 10 il suo immobile avrà lo stesso valore di oggi!


Andrea non è più così convinto che acquistare l'immobile sia il migliore investimento da fare e mi chiede di fare un confronto con un investimento finanziario.

Considerando l’orizzonte temporale di 10 anni ho mostrato ad Andrea i due grafici di seguito riportati relativi all’andamento di 2 tra i migliori fondi che investono sul mercato azionario internazionale.






Nel primo caso 100 $ in 10 anni sarebbero diventati quasi 500, nel secondo caso 100$ in 6 anni sarebbero diventati più di 300. Ovviamente dal guadagno deve essere tolta l’imposta sostitutiva del 26%.


Come la maggior parte dei risparmiatori, anche Andrea, ha sempre considerato l'investimento azionario troppo rischioso, magari semplicemente perché, molti anni fa, ha acquistato una singola azione italiana che non ha ritornato il risultato atteso.


Investire in modo corretto sul mercato azionario significa 'scommettere' e partecipare alla crescita e allo sviluppo dell'economia mondiale. E' fondamentale diversificare al massimo rimanendo suddivisi tra America, Europa, Giappone e resto del mondo ed è indispensabile saper cogliere le opportunità in quei settori che guideranno il cambiamento.

Per questo esistono strumenti di investimento specifici, gestiti da esperti, in grado di offrire ottimi risultati, proprio come quelli indicati nei grafici illustrati.


Come dice il Prof Legrenzi ‘Gli italiani sono degli ottimi risparmiatori ma dei pessimi investitori” e Il grande problema dell’educazione finanziaria in Italia è proprio quello che Non si è mai riusciti a trasmettere che, spesso, quello che sembra molto sicuro in realtà non lo è”.


Se ci pensiamo bene, “Gli immobili NON sono un buon investimento in un paese che non ha crescita economica e che ha un basso indice demografico. Prima o poi i beni devono essere occupati, ma in Italia l’offerta supera la domanda"

Il mercato immobiliare ha portato ottimi rendimenti in passato, per esempio nel secolo scorso e durante la grande crescita economica, mentre ciò che ha reso maggiormente nell’ultimo decennio è stato principalmente il mercato azionario.


Oscillazioni di prezzo del mercato AZIONARIO e IMMOBILIARE


Purtroppo, a causa della la scarsa cultura finanziaria, il mercato azionario viene percepito troppo rischioso; non si comprende che le oscillazioni di prezzo sono del tutto normali e sono il ‘rovescio della medaglia’ che ci permetterà di ottenere rendimenti davvero interessanti nel lungo periodo.


La volatilità (cioè l'oscillazione di prezzo) è un ingrediente ineliminabile del processo di investimento nei mercati finanziari. Sa essere molto sgradevole e spesso arriva in modo inaspettato, tuttavia è sempre e comunque un fenomeno congiunturale e non strutturale. Il tempo la addormenta, il tempo è vero e proprio sonnifero per la volatilità!

Anche per gli immobili, sappiamo bene, che nessuno è in grado di garantirci che il valore dell’immobile che abbiamo acquistato rimarrà invariato NEL TEMPO rispetto al prezzo di acquisto.


Non ce ne preoccupiamo semplicemente perché NON siamo in grado di verificare in ogni momento il reale prezzo di vendita del nostro immobile, e preferiamo comodamente convincerci che il nostro investimento manterrà integro il suo valore nel tempo!


Eppure la storia ci dovrebbe insegnare


Osservando il periodo 1950-2012 e basandoci su due fonti informative, Banca d’Italia e Scenari Immobiliari, vediamo che in questo lasso ti tempo i prezzi delle abitazioni hanno alternato periodi di importante rialzo con periodi di forte flessione.


Un mercato, dunque, contraddistinto da FORTI OSCILLAZIONI DI PREZZO, il cui TREND E' DA TEMPO NEGATIVO tanto che, di fatto, i valori degli immobili sono tornati sui livelli antecedenti l’ingresso della Moneta Unica.


Quali sono le cause del trend negativo del Mercato Immobiliare in Italia?


Nel nostro paese dobbiamo innanzi tutto considerare lo SCENARIO DEMOGRAFICO al quale stiamo assistendo che avrà un significativo impatto su questo mercato:

  • l’invecchiamento della popolazione, il crollo del tasso di fertilità, ed il calo della popolazione che in Italia prosegue, seppur lentamente, da diversi anni sono tutti fattori che si stanno già riverberando sul mercato immobiliare;

  • le sorti della popolazione sono segnate: secondo lo scenario mediano l’ISTAT stima che in Italia la popolazione residente attesa sarà pari a 59 milioni nel 2045 e a 54,1 milioni nel 2065;

Proviamo ora ad immaginare milioni di italiani in meno e pertanto anche milioni di case vuote… quali sono le possibilità di una mercato nel quale l’offerta supera la domanda?


Ulteriori considerazioni fare:

  • le nuove generazioni avranno meno bisogno di case rispetto alle precedenti generazioni (ne erediteranno molte da genitori e nonni, sicuramente molte di più di quante ne potranno abitare);

  • anche in Italia sta diminuendo l’interesse per la prima casa di proprietà come nella cultura anglosassone;

  • la maggiore mobilità per ragioni di lavoro riduce l’appeal della casa di proprietà;

  • fiscalità, manutenzione e spese impreviste sono variabili da considerare che impattano in modo anche determinante sulla performance dell’investimento;


E' in arrivo la "mazzata" della riforma del catasto

Dal primo febbraio è stata avviata l'attivazione progressiva, su tutto il territorio nazionale, di SIT, il Sistema integrato del Territorio dell'Agenzia delle entrate che mapperà tutti gli immobili riclassificandone il loro valore.

Una modifica radicale dei criteri di determinazione del valore catastale imponibili della casa che dovrebbe portare i valori fiscali più vicini a quelli reali con il conseguente aumento delle tasse sulla casa come IMU, IRPEF e IMPOSTE DI REGISTRO e persino TASSE di SUCCESSIONE.


C‘è ancora qualche caso in cui conviene mettere soldi nel mattone?


Si, sicuramente la PRIMA CASA, che conserva un valore d’uso e, ad oggi, mantiene una tassazione fiscalmente conveniente.


Per quanto riguarda la CASA delle VACANZE la convenienza dipende da quanto è appetibile la località, scelta e uso che si intende farne senza mai dimenticare i COSTI DI MANUTENZIONE e le TASSE.


L’investimento nel mattone è sicuramente da considerare alla stregua di un asset importante che, se inserito in modo equilibrato e professionale nella diversificazione può certamente rendere più efficiente la gestione complessiva del patrimonio familiare.


E' anche vero che il patrimonio degli italiani, così sovraesposto al mercato immobiliare, non è aumentato nonostante il boom azionario degli ultimi 10 anni!

Quanto avremmo ricavato, oggi, dalla vendita di un immobile pagato 100.000,00 euro 10 anni fa?
Quanto sarebbero diventati 100.000,00 mila euro investiti 10 anni fa sul mercato azionario internazionale, nonostante le varie crisi finanziarie, compresa quella generata dal COVID?

Silvia Morelli

Consulente Patrimoniale


Febbraio 2021 - Vuoi informazioni sull'articolo? WhatsApp 339/1716271


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